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Die Position des Käufers von Immobilien in Vollstreckungsverfahren

Im Vollstreckungsverfahren werden Immobilien bei einem öffentlichen Verkauf oder durch Abschluss einer Vereinbarung über direkte Verhandlungen verkauft. Mit der Bekanntgabe des öffentlichen Verkaufs erhalten Dritte die Möglichkeit, unabhängig von der Beziehung zwischen den Parteien im Vollstreckungsverfahren Immobilien zu kaufen, und erwerben das Eigentumsrecht auf der Grundlage des vom öffentlichen Vollstrecker erlassenen Rückkaufschlusses.

Die Beziehungen zwischen dem Exekutivgläubiger und dem Exekutivschuldner in Bezug auf den öffentlichen Verkauf sind größtenteils klar und werden durch die Bestimmungen des Gesetzes über die Durchsetzung und Sicherheit (ZIO) geregelt. Die Position des Käufers beim öffentlichen Verkauf ist jedoch nicht besonders geregelt und verdient besondere Aufmerksamkeit.

Das Eigentumsrecht an Immobilien im Vollstreckungsverfahren wird nämlich auf der Grundlage der Entscheidung des öffentlichen Vollstreckers als Körperschaft mit Behörden erworben und stellt den ursprünglichen Erwerb von Eigentum dar, da es nicht aus dem Eigentum des gesetzlichen Vorgängers abgeleitet ist. Nach Abschluss der öffentlichen Ausschreibung und Zahlung des Kaufpreises innerhalb der gesetzten Frist erlässt der öffentliche Vollstrecker von Amts wegen einen Abschluss über die Lieferung, der den Katasterbefehl zur Registrierung von Eigentumsrechten und zur Streichung aller (mit Ausnahmen) Belastungen von Immobilien enthält.

Endet hier der Weg des Immobilienkäufers zum vollen Genuss der Immobilie und warum nicht?

Zunächst muss der Käufer in den Besitz der Immobilie gelangen. Gemäß den Bestimmungen des ZIO wird der Exekutivschuldner angewiesen, die Immobilie innerhalb von 8 Tagen zu räumen und dem Käufer die Übergabe zu ermöglichen. Handelt der ausführende Schuldner nicht gemäß der Anordnung, wird das Verfahren der Zwangsräumung der Immobilie durchgeführt, bei dem der Testamentsvollstrecker unter Einbeziehung von Sachverständigen und der Polizei dem Käufer den Besitz ermöglicht.

Die Kosten für das Verfahren zur Entleerung der Immobilie gemäß dem gültigen ZIO trägt zuvor der Käufer mit dem ungewissen Recht, sie vom Hauptschuldner zu erstatten. Aus Sicht eines Immobilienkäufers ist eine solche Lösung schwer zu erklären. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass der Käufer der Immobilie nicht genau wissen kann, ob er zusätzliche Kosten für die Räumung der Immobilie hat und wie hoch diese Kosten sein werden. Auf diese Weise wird der Käufer der Immobilie vor die fertige Handlung gebracht, da er die zusätzlichen Kosten in dem Moment tragen muss, in dem er den Preis bereits bezahlt hat und den Verkauf nicht aufgeben kann.

Der nächste Schritt, um Eigentumsrechte zu genießen, besteht darin, die Benutzer bei Versorgungsunternehmen zu wechseln, was zusätzliche Herausforderungen verbirgt. In Anbetracht der Art und Weise des Erwerbs der Immobilie ist zu erwarten, dass die Anbieter von kommunalen Dienstleistungen den Nutzer ab dem Tag des Abschlusses der Übergabe und ab dem Zeitpunkt ändern, an dem die Verpflichtungen auf den Käufer fallen.

Die Versorgungsunternehmen versuchen jedoch unter Ausnutzung ihrer Monopolstellung, die Verpflichtungen des Vorbesitzers auf den neuen zu übertragen. Besonders umstritten sind Situationen, in denen die Lieferung aufgrund hoher Schulden ausgesetzt wird und der Käufer von Immobilien niemanden hat, an den er sich wenden kann, sondern den einzigen Dienstleister, der sie nicht an die Lieferung anschließen möchte, bis er Schulden begleicht, die ihm nicht gehören oder in diesem Zeitraum keine Immobilien nutzen wenn sie entstanden sind. Zahlungen von Vorgängerschulden für bestimmte Dienstleistungen können durch geeignete Rechtsstreitigkeiten vermieden werden, was keine ideale Lösung ist.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Lieferung von Elektrizität, die einen Schritt weiter gegangen ist als der Missbrauch einer Monopolstellung. Das Dekret über die Bedingungen für die Lieferung und Lieferung von Elektrizität sieht nämlich vor, dass der neue Eigentümer der Immobilie zusammen mit dem Antrag auf Abschluss des Vertrags über die Lieferung von Elektrizität einen Nachweis über die Begleichung früherer Schulden für diese Immobilie vorlegt. Ein Statut auf diese Weise führte implizit die Verpflichtung des neuen Eigentümers ein, die Schulden anderer zu bezahlen, da der frühere Eigentümer kein Interesse daran hat. Die Möglichkeit des Rückgriffs des neuen Eigentümers auf den alten ist oft ein kleiner Trost, da Gerichtsverfahren durchgeführt werden müssen und der frühere Eigentümer fragwürdig ist, nach dem entsprechenden Urteil zu handeln.

Beim Betreten der Immobilie und ihrer Gemeinschaftsausstattung ist der Käufer endlich in der Lage, die Immobilie zu nutzen und sammelt aus dieser Nutzung materielle und immaterielle Früchte. Nur das Recht, über Immobilien zu verfügen, trennt ihn vom vollen Eigentumsrecht.

Damit der Käufer die Immobilie gemäß dem Immobiliengesetz, dem Gesetz über die Grundlagen der Eigentumsverhältnisse, dem Notargesetz und dem Gesetz über das Registrierungsverfahren im Immobilienkataster und in den Linien veräußern kann, muss der Käufer als Eigentümer registriert sein, um weitere Verfügungen treffen zu können.

Obwohl das Eigentumsrecht am Tag des Abschlusses der Übergabe erworben wird, den der Testamentsvollstrecker von Amts wegen dem Kataster vorlegt, bedeutet dies nicht, dass der Käufer sicher und in kurzer Zeit als Eigentümer auf dem Grundstück registriert wird.


Der erste Umstand, der im Registrierungsverfahren verhindert werden kann, ist das Vorliegen bisher ungelöster Ansprüche. In Anbetracht der Tatsache, dass das Kataster nicht auf eine neue Anfrage reagiert, solange eine ungelöste Anfrage für dieselbe Immobilie vorliegt, ist der Zeitpunkt der Registrierung von Eigentumsrechten ein ungewisser Umstand. Immobilien, die in Vollstreckungsverfahren verkauft werden, sind häufig mehrfach belastet, und Anträge auf Registrierung neuer Belastungen werden häufig nicht vor dem öffentlichen Verkauf ausgeführt. Dies führt zu einer fast absurden Situation, in der der Käufer von Immobilien auf die Registrierung der Belastung der Immobilie warten muss, die sicherlich gelöscht wird, wenn es um seinen Antrag auf Registrierung von Eigentumsrechten geht.

Dieses "Problem" kann leicht gelöst werden, indem Fälle zusammengeführt und gemeinsam gelöst werden. Dafür ist es jedoch erforderlich, den rechtlichen Rahmen zu ändern, da man ohne dies nicht erwarten kann, dass das Kataster ohne guten Grund auf den Grundsatz der Priorität der Registrierung verzichtet und Ausnahmen macht.

Eine weitere Schwierigkeit bei der Registrierung von Eigentumsrechten kann die Registrierung von Eigentumsrechten an Land sein, wenn der Verkaufsgegenstand nur ein Gegenstand war. Der Verkauf eines Gebäudes ohne das Grundstück, auf dem es sich in der Praxis befindet, erfolgt häufig. Der häufigste Fall ist, wenn auf dem Grundstück ein Nutzungsrecht und kein Eigentumsrecht besteht, weshalb die Hypothek ursprünglich nur für das Gebäude vergeben wurde.

Obwohl das Immobiliengesetz vorsieht, dass die Übertragung des Eigentums an einem Gebäude auch das Recht auf das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, sowie auf Grundstücke zur regelmäßigen Nutzung überträgt, ist diese Regel in der Praxis etwas schwieriger umzusetzen. Die Grundsätze der Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien kommen wieder ins Spiel, und in den meisten Fällen wird das Kataster das Eigentumsrecht an Grundstücken nicht auf der Grundlage des Gesetzes registrieren, sondern die Erfüllung von (1) eingetragenen Vorgängern und (2) Dokumenten verlangen, bei denen das Eigentum vom Vorgänger auf den neuen Eigentümer übergeht.

Soweit beide Schwierigkeiten, die bei der Registrierung von Eigentumsrechten auftreten, leicht zu lösen sind und das Ergebnis der Nichteinhaltung von Vorschriften und Kataster in Bezug auf die Entscheidungen des öffentlichen Vollstreckers, können beide den Käufer von Immobilien ernsthaft von einer weiteren Veräußerung von Immobilien distanzieren.

Obwohl es manchmal entmutigend erscheinen mag, ist die Bedeutung dieses Textes keineswegs die Reaktion von Personen, Immobilien zum öffentlichen Verkauf zu kaufen. Darüber hinaus existiert der auf diese Weise erworbene Immobilienmarkt bereits als separater Markt, und die Änderungen des ZIO, mit denen die eAuction eingeführt wurde, zielen darauf ab, ihn zu verbessern. Es gibt viele Gründe für eine Verbesserung des Marktes, da der Anstieg der Immobiliennachfrage zu höheren Kaufpreisen führt, die sich direkt auf die Realisierung und Begleichung von Forderungen auswirken, was sicherlich im Interesse aller Beteiligten liegt.

Bei der Verbesserung der Vorschriften für den öffentlichen Verkauf ist es offensichtlich erforderlich, einige Schritte weiter zu gehen, indem die Position des Käufers beim öffentlichen Verkauf ernsthaft überprüft wird, damit er die vollen Eigentumsrechte so effizient und schmerzlos wie möglich erwerben kann, dass der Käufer der Immobilie ist eine conditio sine qua non eines öffentlichen Verkauf.

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