Immobilientransaktionen in „außerbuchlichen“ Eigentums

Immobilientransaktionen in „außerbuchlichen“ Eigentums

So wie der Kauf und Verkauf von Immobilien in den letzten Jahrzehnten besonders relevant und unumgänglich war, so ist auch die Frage der Registrierung und insbesondere die Möglichkeiten und Risiken des Kaufs nicht registrierter Immobilien zu einem unvermeidlichen Thema geworden. Die innerstaatliche Gesetzgebung und Praxis hat diesbezüglich ihre Einstellungen und Regeln mehrmals geändert, und weitere Informationen darüber, ob der Verkauf von Immobilien in „außerbuchlichen“ Eigentums möglich ist, finden Sie in diesem Text.

Annahmen für Immobilientransaktionen

Die translationale Übertragung von Eigentumsrechten, dh die Übertragung von Eigentumsrechten ausschließlich auf der Grundlage eines Kaufvertrages, ist der kontinentalen Rechtsordnung nahezu unbekannt und zu der die Rechtsordnung der Republik Serbien gehört. In unserem Land akzeptiert, impliziert die konstitutive Übertragung von Rechten die Grundlage des Erwerbs - ein Rechtsgeschäft als notwendige, aber unzureichende Voraussetzung für die Übertragung von Eigentumsrechten. Für die Eigentumsübertragung ist die kumulative Erfüllung einer zusätzlichen Bedingung erforderlich - Eintragung von Rechten im öffentlichen Buch über Immobilienregister und Rechte daran.

Gemäß Artikel 61 des Gesetzes über staatliche Vermessung und Kataster ist der Inhaber von Immobilienrechten verpflichtet, einen Antrag auf Eintragung von Immobilien und Eigentumsrechten in das zuständige Immobilienkataster zu stellen, das von der Republikanischen Geodätischen Behörde geführt wird.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass sie durch den Abschluss eines Vertrages, die Zahlung des Preises und die Zahlung der Steuern auf die Übertragung der absoluten Rechte nicht Eigentümer von Immobilien geworden sind, sondern dass das erworbene Recht in öffentlichen Büchern über Immobilienunterlagen und Rechte daran eingetragen werden müssen.

Der Begriff die „außerbuchliche“ Eigentum

In der Rechtsordnung, die das Eigentumsrecht nur durch die Eintragung in das Liegenschaftsregister, also das Liegenschaftskataster, anerkennt, gibt es keine Liegenschaft, die nicht im Liegenschaftsregister eingetragen ist. Daher erkennt die innerstaatliche Gesetzgebung mit Ausnahme des Gesetzes über die Vollstreckung und Sicherheit das Institut des „außerbuchlichen“ Eigentums nicht an.

In unserem Rechtssystem, unserer Gerichtspraxis und unserer Umgangssprache existiert jedoch der Begriff des „außerbuchlichen“ Eigentums, und sein Ursprung liegt in der seit einem halben Jahrhundert bestehenden Tradition von Nutzungsrechten gegenüber Eigentumsrechten, aber auch unvollständigen und inkonsistenten Aufzeichnungen über Inhaber von Eigentumsrechten, die teils in Grundbüchern geführt wurden, teils im Tapia-System. Die Einrichtung des Liegenschaftskatasters war ein langwieriger Prozess, in dem die Immobilientransaktion nicht aufhörte und die ungeordneten Aufzeichnungen von Liegenschaften und Eigentumsrechten darauf insbesondere durch den Bau von Gebäuden ohne Baugenehmigung gefördert wurden.

Neben dem Bau von Anlagen ohne Baugenehmigung haben sich auch die Vorschriften über die Legalisation solcher Anlagen geändert und die zuständigen Zertifizierungsstellen haben in solchen Fällen Prüfungen unter Vorlage des Nachweises durchgeführt, dass für eine bestimmte Anlage ein Antrag auf Legalisation gestellt wurde. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass die Legalisierung illegal errichteter Gebäude ein langwieriger Prozess ist, in dem die Eigentumsfrage an bebauten und unbebauten Gebäuden und deren Sonderteilen regelmäßig gerichtlich geklärt wurde.

Daher hat sich in der Gerichtspraxis der Begriff „außerbuchliche“ Eigentum durchgesetzt, der Käufer, die einen ordnungsgemäß beglaubigten Kaufvertrag, den Nachweis der Zahlung des Kaufpreises und eine Immobilie besitzen, schützen soll und die Voraussetzung der Registrierung ersetzt des Vermögens in das Grundbuch eingetragen.

Möglichkeiten und Einschränkungen bei Transaktionen mit „außerbuchlichen“ Eigentum

Unabhängiger Artikel 28 des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über die Legalisierung von Gebäuden ("Amtsblatt der RS", Nr. 83/2018), das seit dem 6. November 2018 in Kraft ist, sieht vor, dass die für die Legalisierung zuständige Stelle verpflichtet ist, für alle Einrichtungen, die sich von Amts wegen in der Legalisation befinden, bei der für die staatliche Vermessung und das Kataster zuständigen Stelle eine Bescheinigung über die Legalisation der Einrichtung vorlegen, um das Enteignungsverbot für diese Einrichtungen im Formular einer Notiz zu vermerken.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass ab dem 6. November 2018 der Handel mit allen Einrichtungen, die sich in der Legalisierung befinden, verboten ist. In diesem Fall muss der Eigentümer der Einrichtung dieses Verfahren durchführen, um über die Anlage und das Grundstück weiterveräußern kann, an wen sich das Objekt befindet. Gemäß den Bestimmungen von Artikel 36 des Gesetzes werden am Tag der Rechtskraft der Legalisationsentscheidung die Bedingungen für die Eintragung der Eigentumsrechte in das zuständige Liegenschaftskataster erfüllt. Erst nachdem das für staatliche Vermessungs- und Katasterangelegenheiten zuständige Organ aufgrund eines rechtskräftigen Beschlusses über die Legalisation das Eigentumsrecht an der Anlage registriert hat, kann der Eigentümer der Anlage diese veräußern.

Ausnahme von der Regel – Umsatz von „außerbuchliche“ Eigentumim Vollstreckungsverfahren

Im Vollstreckungsverfahren wird zum Schutz der Gläubiger von den allgemeinen Vorschriften über den Erwerb von Eigentumsrechten abgewichen und der Vollstreckung, soweit für die Abwicklung erforderlich, in nicht in den öffentlichen Büchern eingetragenen Immobilien, die Eigentum des geschäftsführenden Schuldners. 

Das Gesetz über Vollstreckung und Sicherheit ("Amtsblatt der RS", Nr. 106/2015, 106/2016 - authentische Auslegung, 113/2017 - authentische Auslegung und 54/2019), Artikel 209 erlaubt den Handel mit illegalen Gegenständen durch Vollstreckung Verfahren, d. h. die Zwangsvollstreckung von Immobilien in " außerbuchliche"-Besitz.

Das Gesetz regelte auch indirekt eine strittige Rechtsfrage bezüglich des Verkaufs sogenannter Gebäude, die sich in Legalisation befinden (illegal errichtete Gebäude), indem es vorsieht, dass der Vollstreckungsgläubiger ein Gebäude oder einen Gebäudeteil vorschlägt, das nicht im Vollstreckungsvorschlag eingetragen ist öffentliches Buch und bei denen die Eintragung nicht vorgenommen werden kann, mit der Erklärung, dass die Eintragung nicht möglich ist, wird das zuständige Gericht auf Vorschlag des ausführenden Gläubigers die Zwangsvollstreckung in Immobilien in "außerbuchmäßigem" Vermögen von zulassen der Vollschuldner, wenn der Vollschuldner im Namen des Vollschuldners eine Baugenehmigung vorlegt oder auf „off-book“-Grundstücken vermerkt, oder wenn keine Baugenehmigung vorliegt oder nicht im Namen des Vollschuldners, dann ein anderes Dokument, das das "außerbuchliche"-Eigentum des geschäftsführenden Schuldners nachweist - ein Kauf- oder Schenkungsvertrag, ein Vertrag über lebenslangen Unterhalt, eine Erbschaftsentscheidung usw.

Wer ist nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Zwangsvollstreckung und die Sicherheit zuständig für die Feststellung der Zwangsvollstreckung von Immobilien im „außerbuchlichen“-Eigentum?

Nach den Bestimmungen des Gesetzes wird die Entscheidungsbefugnis sowohl dem Gericht als auch dem Vollstreckungsbeamter übertragen. Die Befugnis des Gerichts ergibt sich aus Artikel 3 Absatz 2 des Gesetzes über die Vollstreckung und Sicherheit, da ausschließlich das Gericht zuständig ist, über den Vollstreckungsvorschlag auf der Grundlage einer exekutiven oder glaubwürdigen Urkunde zu entscheiden. Daher ist das Gericht befugt, in der Anfangsphase des Verfahrens bei der Entscheidung über den Vollstreckungsvorschlag unter den Bedingungen des Artikels 209 des Gesetzes über die Vollstreckung und Sicherheit die Zwangsvollstreckung in Immobilien im „außerbuchlichen“-Eigentum zu bestimmen.

Gemäß Artikel 3 Absatz 3 des Gesetzes über die Vollstreckung und Sicherheit entscheidet der Vollstreckungsbeamte aufgrund einer glaubwürdigen Urkunde über den Antrag auf Vollstreckung zum Zwecke der Begleichung einer Geldforderung aus gemeinschaftlichen und verwandten Tätigkeiten, und in diesem Fall auch wenn die Bedingungen aus Artikel 209 des Gesetzes über die Zwangsvollstreckung und Sicherheit die Zwangsvollstreckung in Immobilien im „außerbuchlichen“ Eigentum bestimmen können, wenn ein solches Zwangsvollstreckungsmittel vom Vollstreckungsgläubiger vorgeschlagen wird.

Darüber hinaus ist der Vollstreckungsbeamte gemäß Artikel 58 Absatz 1 des Gesetzes über die Vollstreckung und Sicherheit befugt, die vom Vollstreckungsgläubiger vorgeschlagenen Mittel und den Gegenstand der Vollstreckung zu ändern und die Fortsetzung der Vollstreckung mit anderen Mitteln anzuordnen und Gegenstände und auf Immobilien im „außerbuchlichen“ Eigentum des ausführenden Schuldners.

Nachdem das handelnde Organ über die Zwangsvollstreckung in die Immobilie, die sich im „außerbuchlichen“ Eigentum des ausführenden Schuldners befindet, entschieden hat, wird die Immobilie vom Testamentsvollstrecker in der Versammlung in die Liste aufgenommen, zu der er den ausführenden Gläubiger einlädt und der Schuldner und der unmittelbare Eigentümer der Immobilie, wenn es sich nicht um den geschäftsführenden Schuldner handelt. Die in der beschriebenen Weise erstellte Eintragung über das Immobilieninventar hat die Bedeutung der Vollstreckungsregistrierung, dh sie hat die Wirkung, den Vermerk des Vollstreckungsbeschlusses in das Liegenschaftskataster einzutragen und wird auf dem elektronischen Mitteilungsblatt veröffentlicht Vorstand der Kammer. Nach der logischen Abfolge der Dinge ist in der gegebenen Situation kein Platz für die Eintragung der Vollstreckungsentscheidung in das Liegenschaftskataster, da der Gegenstand selbst, dh die Liegenschaft, die Gegenstand der Vollstreckung ist, nicht im Immobilienkataster.

Nach den allgemeinen Regeln werden Immobilien in maximal zwei öffentlichen Ausschreibungen verkauft. Die erste öffentliche Versteigerung wird innerhalb eines Zeitraums durchgeführt, der nicht kürzer als 15 und nicht länger als 30 Tage ab dem Tag der Veröffentlichung des Abschlusses über den Verkauf von Immobilien bei der öffentlichen Versteigerung am elektronischen Schwarzen Brett der Kammer, dh Verkaufsportal. Der Anfangspreis der Immobilie beim ersten öffentlichen Verkauf entspricht 70 % des geschätzten Immobilienwertes. Wird die Immobilie durch die erste öffentliche Ausschreibung nicht veräußert, stellt der Testamentsvollstrecker mit einer Entscheidung das Scheitern der Versteigerung fest und legt dann die zweite öffentliche Ausschreibung fest, die nicht kürzer als 15, und nicht länger als 30 Tage ab dem Tag der ersten öffentlichen Ausschreibung. Bei einer anderen öffentlichen Versteigerung darf die Immobilie nicht unter 50% des Schätzwertes veräußert werden.

Welche Rechte hat der erfolgreichste Bieter beim öffentlichen Verkauf von „außerbuchlichen“ Eigentum und welche Folgen hat der Eigentumserwerb an solchen Anlagen?

Unmittelbar nach Zahlung des Kaufpreises ist der Vollstreckungsbeamter verpflichtet, einen Beschluss über die Übertragung des Grundstücks zu erlassen, der neben der Anordnung an den unmittelbaren Eigentümer des Grundstücks, den Zustand des Grundstücks herauszugeben an den Käufer, enthält auch eine Anordnung zur Eintragung in die zuständigen öffentlichen Bücher. Somit ist der Abschluss der Übertragung die Grundlage für die Eintragung des erworbenen Rechts an Immobilien im „außerbuchlichen“ Eigentum im Liegenschaftskataster, und der Weg zur Eintragung führt über das Legalisationsverfahren. Die Eintragung eines nicht eingetragenen Rechts in öffentliche Bücher hat eine besondere Bedeutung, vor allem unter dem Gesichtspunkt des Schutzes, aber auch unter dem Gesichtspunkt der Weiterveräußerung des Rechts.

Wenn der Vollstreckungsbeschluss den Ausführungsgegenstand als eine im Bau befindliches „außerbuchliches“ Eigentum angibt, muss der Käufer dieser Immobilie, der als neuer Investor auftreten und mit dem Bau der Anlage fortfahren möchte, gemäß Artikel 141 des Planungs- und Baugesetzes, ist verpflichtet, eine Änderung des Beschlusses über die Baugenehmigung zu erwirken, die in seinem Namen lautet. Das bedeutet, dass der neue Investor mit dem eingereichten Antrag an die zuständige Behörde auf Änderung der Entscheidung über die Baugenehmigung einen Vertrag über den Kauf von Bauland, dh Anlage im Bau, oder eine andere Rechtsgrundlage zum Erwerb von Eigentumsrechten an Bauland beilegt, dh Anlage im Bau, mit Nachweis der entrichteten angemessenen Steuer nach dem Grundsteuergesetz. Nach Prüfung des eingereichten Gesuchs wird bei Vorliegen aller gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen der Bescheid über die Änderung des Bescheides über die Baubewilligung von der zuständigen Behörde binnen acht Tagen ab dem Datum der Gesuchseinreichung erlassen und der geänderte Bescheid enthält Angaben über die Name des Investors, und andere Teile bleiben unverändert.

In einer Situation, in der die Baugenehmigung abgelaufen ist, was häufig der Fall ist, wenn das Gebäude nicht gebaut wird, muss der Käufer bei einer öffentlichen Versteigerung eine neue Baugenehmigung einholen und damit das Gebäude fertigstellen und eine Nutzungsgenehmigung und eine Registrierung von Immobilien einholen Anwesen im Kataster.

Auf diese Weise wurde dem geschäftsführenden Gläubiger die Möglichkeit gegeben, den Verkauf von Immobilien in " außerbuchliche" -Besitz vorzuschlagen, und in Anbetracht der Tatsache, dass es in der Republik Serbien eine große Anzahl solcher Einrichtungen gibt, war es in vielen Fällen die einzige Lösung für geschäftsführende Gläubiger, ihre Forderungen zu begleichen.

Abschluss

Die vorstehenden rechtlichen Lösungen und das breite Thema der Vollstreckung bestätigen die Grundprämisse und das Ziel des Vollstreckungsverfahrens – die zuverlässige und effiziente Abwicklung von in der Vollstreckung oder glaubwürdigen Urkunde enthaltenen Geld- oder Sachforderungen des Vollstreckungsgläubigers. Dies weicht zwar von den allgemeinen Regeln für Immobilientransaktionen ab, aber es ist klar, dass die umgekehrte Lösung die Begünstigung derjenigen Vollschuldner bedeuten würde, deren Eigentumsrechte nicht im Liegenschaftskataster eingetragen sind, für die keine ausreichende Grundlage gefunden werden kann.

Daher ist ein Vertragsabschluss vor einem Notar, der mit Immobilien im „außerbuchlichen“ Eigentum handelt, zwar nicht möglich, diese Transaktion ist jedoch im Vollstreckungsverfahren möglich. Berücksichtigt man, dass das Eigentumsrecht auch das Recht zur Nutzung, zum Ernten von Früchten und zum Handel mit Immobilien umfasst, wird der Erwerb „außerbuchliches“ Eigentum im Vollstreckungsverfahren dem Käufer sicherlich nicht letzteres verschaffen. Für Käufer, die Immobilien für den Eigenbedarf ohne weitere Umsatzabsicht erwerben, ist der Immobilienerwerb im Vollstreckungsverfahren jedoch zweifellos eine Ausnahme von der allgemeinen Regel.

Wir sind jedenfalls der Meinung, dass diese Ausnahme nicht vertieft werden sollte und das Gebot der innerstaatlichen Rechtsordnung durchaus die Legalisierung von illegal errichteten Gebäuden und die Aufbereitung des Liegenschaftskatasters sein sollte, damit Immobilientransaktionen nach höchste Rechtssicherheit gemacht wurden.