Das Problem der Finanzierung des Immobilienkaufs...

Das Problem der Finanzierung des Immobilienkaufs im Vollstreckungsverfahren

Können Immobilien zum öffentlichen Verkauf auf Kredit gekauft werden?

Immobilientransaktionen im Vollstreckungsverfahren sind ein eigenständiger Teil des Immobilienmarktes, dessen Haupthindernisse für die weitere Entwicklung eine unzureichende Information der Marktteilnehmer über die Funktionsweise des Verfahrens, eine knappe Vermarktung und die Tatsache sind, dass Immobilien auf dem Markt nur mit echtes Geld sind.

Nach Angaben der Republikanischen Geodätischen Behörde war Bargeld die dominierende Zahlungsmethode beim Immobilienkauf im ersten Halbjahr 2021 - sogar bei 85% der realisierten Transaktionen. Allerdings ändert sich das Bild bei den Wohnungen (deren Bau ständig wächst) und machen 34% der Wohnungen aus, die mit Kreditfinanzierung gekauft wurden, was darauf hindeutet, dass eine große Anzahl von Käufern, die sich für den Kauf von Wohnungen entscheiden, diesen Kauf über den Kauf tätigen Darlehen.

Die Bemühungen der Banken, die Zahl der genehmigten Wohnungsbaudarlehen durch Lockerung der Bedingungen zu erhöhen, sind konstant, verstärkt durch Maßnahmen der Serbischen Nationalbank, um deren Umsetzung zu verbessern, wie auch die Reduzierung des Mindestwohnungsbaus im Bauwesen, für den ein Wohnungsbaudarlehen bewilligt werden kann (was auch die Stärkung des Wohnungsbaus fördert).

Warum können dann im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens verkaufte Immobilien in den meisten Fällen zu wettbewerbsfähigeren Preisen nicht auf Kredit gekauft werden?

Erstens, weil der Kauf von Immobilien im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung und die für einen solchen Verkauf geltenden Regeln nicht in den Prozess der Bewilligung eines Wohnungsbaudarlehens passen. Beim ersten Kontakt zwischen Käufer und Bank ist genau bekannt, wer Käufer und Verkäufer sind, wie hoch der Kaufpreis ist, dass die Immobilie im Kataster eingetragen ist und keine Belastungen in den Katasterdaten erfasst sind. Der Prozess beginnt mit dem Abschluss eines Vorvertrags über den Kauf und Verkauf von Immobilien und der Bewilligung eines Darlehens zum Kauf einer bestimmten Immobilie. Das Darlehen wird vor Abschluss des Hauptvertrages bewilligt und nach Abschluss ausgezahlt, jedoch nicht vor Einreichung des Antrags auf Eintragung der zur Sicherung des Darlehens verwendeten Hypothek.

Auf der anderen Seite beginnt der Prozess des Kaufs von Immobilien im öffentlichen Verkauf zu einem Zeitpunkt, an dem es keine Garantien dafür gibt, dass der Käufer wirklich sein wird, da er nach der Zahlung der Garantie an der Auktion teilnimmt (die mit der Einführung von elektronischer öffentlicher Verkauf ab September 2020). Es ist nicht gleichzeitig bekannt, wie hoch der Kaufpreis am Ende des öffentlichen Verkaufs sein wird, aber es ist sicherlich bekannt, dass die Immobilie belastet ist, zumindest nur die Protokolle des Vollstreckungsverfahrens, in dem sie verkauft werden, und oft Hypotheken und Schuldscheine aus anderen Streitigkeiten.

Im Rahmen des Kreditgenehmigungsprozesses nimmt die Bank eine aktive Rolle im Kaufprozess selbst ein, und Käufer und Verkäufer ergreifen auf Wunsch Handlungen, die mit anderen wichtigen Elementen des Verkaufs, mit Ausnahme des Kaufs auf Kredit, im Wesentlichen nichts zu tun haben. In dieser Funktion stimmt die Bank dem Kaufvertrag zu, den sie nicht unterzeichnet hat, und besteht auf der ausdrücklichen Angabe, dass der Preis aus dem Darlehen finanziert wird, und gibt bestimmte Elemente desselben im Kaufvertrag an. Der Verkäufer von Immobilien, wenn die Hypothek auf die zu kaufende Wohnung konstituiert wird, beglaubigt beim Notar die Verpfändungserklärung für die Registrierung der Hypothek, da er zum Zeitpunkt der Überprüfung (vor der Auszahlung des Darlehens) als Grundstückseigentümer eingetragen ist. Der vereinbarte Kaufpreis ist für die Einschätzung der Bank über den Wert der zu erwerbenden und gegebenenfalls als Sicherheit für die Kreditabwicklung hinterlegten Wohnung nicht relevant, sondern wird auf Basis des Immobiliengutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen aus dem Verzeichnis der Bank ermittelt zugelassene Gutachter. Auf diese Weise erweitert die Bank die Liste der Aktivitäten, die für die Durchführung des Verkaufs erforderlich sind, und wendet ihre Regeln darauf an.

Der öffentliche Verkauf nach dem Gesetz über die Vollstreckung und Sicherheit wird vom öffentlichen Testamentsvollstrecker organisiert und durchgeführt, und aktive Rollen im Verfahren werden von dem geschäftsführenden Gläubiger und dem geschäftsführenden Schuldner und anderen Personen mit dem vom Gesetz anerkannten Status unter Angabe der Rechte gespielt und Verpflichtungen, die sie haben. Bis zum öffentlichen Verkauf selbst hat der Käufer der Immobilie keinen Einfluss auf das Vollstreckungsverfahren und seine Rolle ist marginal. Auch bei der öffentlichen Versteigerung hat der Käufer keine Exklusivität, sondern wird von allen anderen interessierten Personen aufgerufen, die die gleiche Garantiesumme wie der Käufer bezahlt haben. Grundlage für den Erwerb des Eigentumsrechts an der erworbenen Immobilie ist anstelle des Kaufvertrages der Abschluss über die vom Testamentsvollstrecker ausgestellte Übertragung, deren Form und Inhalt das Gesetz regelt. Daher kann die Bank des Käufers weder ihre Position durchsetzen noch den Ablauf des Vollstreckungsverfahrens beeinflussen, in dem die öffentliche Versteigerung stattfindet, um es an ihre Kreditgenehmigungsregeln anzupassen.

In einer solchen Situation und mit einer solchen Situation steht die Bank vor der großen Herausforderung, die Risiken bei der Bewilligung der wertvollsten Kredite für private Haushalte zu erkennen, zu verarbeiten und richtig zu messen. Diese Aufgabe ist selbst beim Standardkauf nicht einfach und wird noch höher, wenn der Preis der Immobilie, an der das Risiko gemessen wird, unbekannt ist, die Immobilie, deren Kauf finanziert wird, Belastungen aufweist (die gelöscht werden) nach erfolgreichem öffentlichem Verkauf, jedoch nicht bei einer Risikobewertung durch die Bank und schon gar nicht vor Rückzahlung des Kredits) sowie ob der Kauf unabhängig vom Verschulden des Käufers überhaupt zustande kommt.

Viele Teile dieser Herausforderung sind noch lösbar. Die Zahlung der Bürgschaft für die Teilnahme am öffentlichen Verkauf kann gleichzeitig als Teil des als Beteiligung bezeichneten Betrags für das Darlehen dienen und ist in diesem Sinne eine größere Garantie für die Seriosität des Käufers, da er bereits bezahlt hat diesen Betrag, bevor Sie das Darlehen bewilligen. Die Schlussfolgerung zur Aufteilung von Immobilien, die aussagt, wer der Käufer ist und zu welchem Kaufpreis, kann den Vorvertrag über den Verkauf von Immobilien nachahmen, und seit seiner Annahme hat die Bank ein viel klareres Bild. Die Frist von 15 Tagen für die Zahlung des Kaufpreises mag zu optimistisch erscheinen, um den Prozess der Bearbeitung des Kreditantrags und der Auszahlung des Kredits abzuschließen, ist aber nicht unmöglich.

Unmöglich und kein geringes Problem ist jedoch, dass in der Praxis nicht gemeldet werden kann, dass eine Hypothek auf dieselbe zu kaufende Wohnung als Sicherheit für den Kredit eingegangen ist, was zunächst eine große Anzahl von Käufern der ersten Wohnung ausschließt und alle diejenigen, die die zweite Immobilie nicht besitzen.Werte in der Nähe derjenigen, die sie kaufen. Obwohl nach dem öffentlichen Verkauf und dem Abschluss des Verkaufs alle Belastungen von der Immobilie entfernt werden, ist der Eingang des Verkaufsabschlusses und dieser Anordnung zur Löschung die letzte Aufforderung, die das Kataster löst, sowie die Aufforderung zur Registrierung einer Hypothek zur Absicherung eines Darlehens nach der Regel, dass Anträge in der Reihenfolge ihrer Einreichung bearbeitet werden.

Die Feststellung einer Situation im Liegenschaftskataster, beispielsweise bei der Vergabe eines Darlehens für den Kauf einer Immobilie mit einem Kaufvertrag, impliziert, dass auf der Immobilie nur eine Hypothek eingetragen ist (oder dass die Hypothek Antrag ist der erste, der entschieden wird) und einen Antrag auf Änderung des Eigentümers der Immobilie an den Käufer gestellt hat, kann im Falle der Anrechnung des Kaufs bei einer öffentlichen Versteigerung eine ziemlich lange Zeit in Anspruch genommen werden, und dieser Zeitablauf ist ein alarmierendes Risiko für die Bank, die einfach nicht kontrolliert werden kann.

Der öffentliche Kauf von Immobilien durch Kredit hingegen besteht und ist nicht verboten. Das unlösbare Problem einer Hypothek auf die zu kaufende Wohnung wird durch eine Hypothek auf eine andere Immobilie überbrückt und die Frist von 15 Tagen zur Zahlung des Kaufpreises kann eingehalten werden. Unter Berücksichtigung aller Risiken bei der Bewilligung eines solchen Kredits stellt sich die Frage, welche Bank ein Interesse daran hätte, sich einem solchen Risiko auszusetzen?

Zuallererst und in den meisten Fällen wird diese Bank die Bank sein, die das Zwangsvollstreckungsverfahren in Bezug auf die Immobilie eingeleitet hat. In diesem Fall ist die Bank auch geschäftsführender Gläubiger im Verfahren, in dem die öffentliche Veräußerung stattfindet, das Verfahren kann auf die von der Bank vorgelegte Wertermittlung von Immobilien (dh aus der Liste der zugelassenen Gutachter) zurückgreifen und teilnehmen im öffentlichen Verkauf. Neben der Möglichkeit des Kontrollaufbaus und der Risikominderung kann die Bank durch ihre Rolle als geschäftsführender Gläubiger die Höhe des Kaufpreises beeinflussen und diktieren. Letztlich hat die Bank jedes Interesse daran, dass ungesundes Kapital, wie die verspätete Forderung der Beklagten, durch gesundes Kapital in Form von regelmäßig fließenden Forderungen mit einer potenziell sichereren Hypothek ersetzt wird, ohne dass zusätzliche Mittel in Anspruch genommen werden müssen.


Damit die Banken, die das Exekutivverfahren nicht durchführen, ihr Interesse an der Bewilligung von Krediten zum Zwecke des öffentlichen Kaufs steigern, braucht es noch viel Willen und Gesetzesänderungen in mehreren Branchen. Die Bankvorschriften sollten eine bestimmte Art von bedingten Krediten bis zu einem bestimmten Betrag vorsehen, der auch der Höchstbetrag ist, den der Käufer anbieten würde, das Vollstreckungsverfahren sollte zusätzliche Regeln für diesen Fall enthalten und die Erteilung einer bestimmten öffentlichen Handlung ermöglichen Testamentsvollstrecker als Grundlage für die Prüfung eines bedingten Darlehens diente, und Vorschriften über den Betrieb des Liegenschaftskatasters, wenn die Effizienz des Handelns innerhalb der gesetzlichen Fristen nicht möglich ist, die Abgabe von Gutachten über die Möglichkeit der Eintragung einer Hypothek (erstens im Teil über die formelle Unfähigkeit, eine Hypothek zu registrieren).

Bis dahin besteht wenig Aussicht auf eine stärkere Präsenz des Wohnungsbaukreditmarktes im öffentlichen Vertrieb. Daher ist die vielleicht beste Antwort darauf, ob Immobilien bei einem öffentlichen Verkauf auf Kredit gekauft werden können - nicht verboten.

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