Marko Tasić • jun 6, 2023
Založna izjava kao izvršna isprava – kako to izgleda u praksi?
Založna izjava predstavlja jednu od vodećih izvršnih isprava, koje banke i drugi privredni subjekti koriste radi obezbeđenja kreditnih plasmana. Kao takva, ona je stub poslovanja bankarskog sektora, te zauzima važno mesto kao osnov naplate potraživanja u onim kreditnim poslovima u kojima je data.
- Pojam založne izjave i njeno mesto među izvršnim ispravama
Pojam založne izjave određen je Zakonom o hipoteci („Sl. glasnik RS“, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015), koji zakon u članu 14. stavu 2 propisuje da je založna izjava isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom. Založna izjava je dakle isprava koja se uobičajeno može naći u bankarskim kreditnim poslovima, kada banka prilikom odobrenja kredita većeg iznosa, od korisnika kredita, ili trećeg lica traži da da založnu izjavu kojom se on jednostrano obavezuje da ukoliko dug po ugovoru o kreditu ne bude isplaćen o dospelosti, banka može naplatiti svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti nepokretnosti. Ovde je dakle jasno da založna izjava predstavlja sredstvo obezbeđenja naplate novčanog potraživanja. Međutim, ukoliko potraživanje poverioca ne bude namireno o dospelosti, založna izjava je Zakonom o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 106/2015, 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje, 54/2019 i 9/2020 – autentično tumačenje) predviđena kao izvršna isprava, na osnovu koje poverilac može da pokrene postupak prinudnog izvršenja. Čl. 41 Zakona o izvršenju i obezbeđenju založna izjava je, uz ugovor o hipoteci, predviđena kao izvršna isprava, uz naznačenje da ista jeste izvršna isprava ako je data u formi koju određuje zakon o hipoteci, ako sadrži odredbe koje taj zakon predviđa, i ako je upisana u katastru nepokretnosti kao izvršna vansudska hipoteka.
- Da li je založna izjava dovoljna isprava za iniciranje izvršnog postupka? Koji su njeni domašaji, a šta su prepreke?
Član 5 Zakona o izvršenju i obezbeđenju propisuje da su sud i javni izvršitelj pri odlučivanju o predlogu za izvršenje vezani izvršnom i verodostojnom ispravom, odnosno da sud nije ovlašćen da ispituje zakonitost i pravilnost izvršne isprave. Navedena zakonska odredba je, uz njeno tumačenje suda, neretko predstavljala problem u praksi. Pre svega, nesporna je činjenica da izvršni poverilac, prilikom podnošenja predloga za izvršenje na osnovu založne izjave kao izvršne isprave, je obavezan da založnu izjavu citira u celosti na način na koji je izjava data, sa svim pravopisnim i štamparskim greškama i navođenja zamljišnoknjižnih parcela, onako kako su u vreme kada je založna izjava data bila navedena u katastru nepokretnosti, pa i neretko zamljišnoknjižnih uložaka koji više nisu postojeći. Nakon toga izvršni poverilac je dužan, da bi predlog za izvršenje bio usvojen, da naznači i sadašnje, trenutno stanje založene nepokretnosti u katastru nepokretnosti. Navedeno ne predstavlja značajniji problem u pravnom smislu, iako predstavlja kolokvijalno rečeno nagomilavanje predloga opisima i brojkama koje više nisu odgovarajuće založenim nepokretnostima, međutim pravi problem koji se javlja u pogledu interpretacije prava od strane sudova predstavlja problem kamate kod založne izjave.
Naime, nezaobilazni problem kamate kod založnih izjava bio je vidljiv kada su sudovi pravosnažno započeli sa odbijanjem predloga za izvršenje u delu koji se odnosi na kamatu. Postojeći problem je krenuo da egzistira upravo iz razloga zato što su poverioci podnosili predlog za izvršenje na osnovu založne izjave i gde su u petitumu citirali založnu izjavu kako bi predlog bio istovetan datoj izjavi. U skladu sa iznetim, poverilac je i kamatu potraživao na isti način, tako što nije isticao kamatu na uobičajen način, koji je standardizovan za druge izvršne i verodostojne isprave, nego je istu potraživao na način na koji je kamata predviđena u samim Ugovorima, povodom kojih je založna izjava i data. Taj, pomalo deskriptivniji opis, sud ocenjuje kao neopredeljen, navodeći da visina potraživanja po osnovu npr. redovne kamate ili zakonske kamate nije opredeljena, te da je nužno da pri podnošenju predloga za izvršenje uz založnu izjavu podnese i dokaz o visini duga u vidu obračuna kamate ili ekonomsko-finansijskog veštačenja, dok u suprotnom predlog ocenjuje kao neuredan i kao takav se Rešenjem odbacuje. Ono što se ovde vidi kao problem jeste što poverilac pri podnošenju predloga za izvršenje na osnovu založne izjave, koja je predviđena kao izvršna isprava, da bi zasigurno uspeo sa predlogom mora da podnese i obračun kamate, koji je čl. 52 Zakona o izvršenju i obezbeđenju predviđen kao verodostojna isprava, ili da se izlaže trošku ekonomsko-finansijskog veštačenja da bi se utvrdila tačna visina kamate. Dakle, izvršni poverilac ima na raspolaganju ili opciju da pokrene postupak na osnovu dve isprave ili da se izlaže znatnom trošku. Pomalo besmisleno, i svakako upitno zašto bi izvršni poverilac sačinjavao verodostojnu ispravu, kada poseduje izvršnu, na osnovu koje može pokrenuti izvršni postupak, a isto takvo pitanje je i zašto bi izvršni poverilac morao da se podvrgne trošku veštačenja kada je njegova obaveza u tom delu svakako odrediva. S obzirom da u skladu sa čl. 46 Zakona o obiligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, „Sl. list SRJ“, br. 31/93, „Sl. list SCG“, br. 1/2003 – Ustavna povelja i „Sl. glasnik RS“, br. 18/2020) predmet obaveze mora biti moguć, dopušten i određen odnosno odrediv, a ako uzmemo u obzir i član 50 pomenutog zakona koji propisuje da je predmet obaveze odrediv ako ugovor sadrži podatke pomoću kojih se može odrediti ili su strane ostavile trećem licu da ga odredi, ostaje nejasan i pravno neutemeljen stav suda po ovom pitanju koji bi morao biti promenjen, budući da kao što je u ugovorima kamata uvek odrediva, tako isto može biti odrediva i prilikom pokretanja izvršnog postupka. Izloženo posebno dovodi u pitanje i primenu pomenutog čl. 5 Zakona o izvršenju i obezbeđenju na osnovu kog člana je sud dužan da ispravu prihvati upravo onako kako je sačinjena. Da bi postojao identitet između obaveze iz izvršne isprave i podnetog predloga za izvršenje, za izvršnog poverioca je nužno da predlog i traženi iznos iz istog opredeli u skladu sa izvršnom ispravom.
Postavlja se pitanje, a koje je pravne prirode, da li bi sud predlog za izvršenje podnet na osnovu založne izjave kao izvršne isprave i uz to obračuna kamate kao verodostojne isprave tretirao kao predlog podnet na osnovu izvršne ili verodostojne isprave. Opisano predstavlja još uvek nerešen problem u praksi, a svakako predstavlja veoma značajan podatak za poverioca koji je podneo predlog. Pre svega da li bi izjavljeni pravni lek odlagao sprovođenje izvršenja, pa čak i koji bi pravni lek sud predvideo u pouci o pravnom sredstvu i šta bi bila posledica usvajanja takvog pravnog leka. Navedeno predstavlja esencijalno pitanje za sam nastavak izvršnog postupka, eventualni prelazak u parnični, te i na mogućnost naplate potraživanja u razumnom roku, što je i cilj samog izvršnog postupka. Samim postavljanjem ovog pitanja i nerešenim problemom u praksi, poverilac koji pokušava da namiri svoje obezbeđeno potraživanje je stavljen u nepovoljan položaj. U skladu sa svim napred navedenim za poverioca bi, bar dok sud ne zauzme jasno stanovište pri izloženom problemu, sigurnije i pravno izvesnije bilo da uz založnu izjavu, pri podnošenju predloga podnese i izrađeno veštačenje od strane veštaka ekonomsko-finansijske struke na okolnost visine njegovog potraživanja. U ovom trenutku, čini se da je trošak koji podrazumeva izradu veštačenja, neuporedivo manji u odnosu na svu pravnu nesigurnost koji bi predlog za izvršenje na osnovu dve različite vrste isprava prouzrokovao.
- Predmet i sredstvo izvršenja kod založne izjave; Problematika sa predloženom celokupnom imovinom
Prema važećim odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju, predmet izvršenja u izvršnim postupacima koji su pokrenuti na osnovu založne izjave ne može biti celokupna imovina izvršnog dužnika. Međutim, predmet izvršenja ako se predlog za izvršenje podnosi na osnovu založne izjave u našim starijim verzijama Zakona o izvršenju i obezbeđenju, koji se i dalje primenjuju na veliki broj postupaka, i to na one koji su započeti za vreme važenja starijih verzija, a do današnjeg dana nisu okončani, dugo nije bio određen, odnosno založna izjava se na spisku izvršnih isprava navodila bez bilo kakvih ograničenja u tom pogledu. U skladu sa odredbama ranijih verzija Zakona, nije bilo razrešeno pitanje da li izvršni poverilac može da predloži izvršenje na celokupnoj imovini izvršnog dužnika, odnosno na nekom drugom predmetu i sredstvu izvršenja, a ne na založenoj odnosno hipotekovanoj nepokretnosti. Ovu dilemu je konačno razrešio trenutno važeći Zakon o izvršenju i obezbeđenju, koji je stupio na snagu 1. januara 2020. godine, koji čl. 41 st. 3 propisuje da se na osnovu založne izjave izvršenje može sprovesti samo na predmetu založnog prava. Opisana novina bila je nužna iz razloga što založni dužnik ne mora nužno biti glavni dužnik iz ugovora, odnosno korisnik kredita, te za razliku od glavnog dužnika, koji za svoju obavezu odgovara celokupnom svojom imovinom, založni dužnik odgovara isključivo predmetnom zaloge, te je u skladu sa tim ova novina u skladu sa našim ostalim zakonskim propisima.
- Uverenje o kretanju nepokretnosti kod promena opisa nepokretnosti
Takođe, za podnošenje predloga za izvršenje na osnovu založne izjave, poveriocima je potrebno ukazati da može doći do situacije u kom je broj katastarske parcele/opis nepokretnosti/vlasnik nepokretnosti promenjen, od momenta izjavljivanja založne izjave do momenta upotrebe iste u izvršnom postupku. U tom slučaju neophodno je da podnosilac predloga pribavi Uverenje o kretanju nepokretnosti od strane Republičkog geodetskog zavoda, u kom će biti prikazan stari premer i obnova premera, a koje Uverenje će pribaviti zahtevom koji se podnosi kod nadležne službe katastra nepokretnosti. U tom trenutku podnosilac predloga može podneti predlog za izvršenje tako što će u istom odrediti i raniji opis nepokretnosti iz založne izjave, te, ukoliko je došlo do promene, i novi opis, za koji će priložiti izvod iz katastra nepokretnosti i Uverenje o kretanju nepokretnosti na osnovu kog će se dokazati identičnost založene nepokretnosti.
- Prednosti založne izjave
Jedna od osnovnih prednosti založne izjave je u tome što je ona Zakonom o izvršenju i obezbeđenju predviđena kao izvršna isprava. Izvršne isprave, za razliku od verodostojnih (uz izuzetak menice) uživaju privilegiju u izvršnom postupku, iz razloga što pravni lekovi u izvršnom postupku ne odlažu izvršenje Rešenja o izvršenju koja su doneta na osnovu izvršnih isprava. Međutim, ovde je neophodno istaći da je za donošenje Zaključka o prodaji nepokretnosti, odnosno za samu prodaju nepokretnosti jedan od preduslova da je Rešenje o izvršenju steklo svojstvo pravosnažnosti.
Druga prednost založne izjave ogleda se u tome što njen imalac ima pravo izbora da se namiri primenom Zakona o hipoteci ili primenom Zakona o izvršenju i obezbeđenju. Izvršni poverilac ovde optira da li će uputiti Registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje, ili će podneti nadležnom sudu predlog za izvršenje te zatražiti od postupajućeg javnog izvršitelja da donese Zaključak kojim će nadležna služba katastra neporetnosti izvršiti zabeležbu Rešenja o izvršenju u Registru. Ukoliko bismo uporedili oba postupka, čija je svrha identična, možemo da istaknemo da je postupak hipotekarne prodaje ekonomičniji postupak, koji iziskuje manje troškove, i da ukoliko se poverilac odluči da se nepokretnost proda na javnoj aukciji, može postići nešto povoljniju cenu u odnosu na javnu prodaju u izvršnom postupku, budući da je na prvoj aukciji početna cena iznosi 75% od procenjene vrednosti nepokretnosti (70% po novoj verziji Zakona o izvršenju i obezbeđenju, 60% po staroj), te ukoliko ona ostane bez uspeha na drugoj je 60% od procenjene vrednosti nepokretnosti (50% po novoj verziji Zakona o izvršenju i obezbeđenju, 30% po staroj). Sa druge strane, izvršni postupak je postupak koji je neuporedivo efikasniji, pravno sigurniji, izvesniji i određeniji od postupka hipotekarne poredaje. U izvršnom postupku je koncizno propisano i definisano koja je uloga javnog izvršitelja kao organa koji vodi postupak, koja su njegova ovlašćenja po izvršenoj prodaji nepokretnosti, mogućnosti ispražnjenja nepokretnosti ukoliko lice čija je nepokretnost prodata ne želi samostalno da izađe iz poseda prodate nepokretnosti, mogućnost ulaska u samu nepokretnost, i bez volje lica koja je do izvršene prodaje bila u posedu, dok je u postupku hipotekarne prodaje izostao taj segment, a koji neretko predstavlja problem u praksi. Kao takav, izvršni postupak je dosta “formalizovaniji“ od postupka vansudske hipotekarne prodaje, ali sa pozitivnog aspekta, budući da su sveobuhvatnije i potpunije predviđene sve faze prodaje založene nepokretnosti. Sa svega iznetog, predlog poveriocima koji žele da pokrenu postupak u kojem će prodati založenu nepokretnost i namiriti svoje potraživanje, bi uvek bio da pokrenu postupak koji će im obezbediti daleko veći stepen uspešnosti naplate svog potraživanja, postupak koji pruža veći stepen bezbednosti i izvesnosti, kao i sigurnosti okončanja prodaje u celosti, a to je svakako izvršni postupak.
Neizostavna prednost založne izjave tiče se i zastarelosti samog potraživanja. Naime, založni odnosno hipotekarni poverilac čije je pravo upisano kod nadležne službe za katastar nepokretnosti ima pravo da se namiri iz opterećene nepokretnosti, čak i po proteku vremena zastarelosti, sve iz razloga jer se radi o stvarnom pravu, a koja prava po svojoj prirodi ne podležu zastarelosti, što predviđa i sam član 26 Zakona o hipoteci („Sl. glasnik RS“, br. 115/2005, 60/2015, 63/2015 – odluka US i 83/2015) koji propisuje da hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja.
Na kraju bismo kao prednost založne izjave istakli i samu prirodu založne izjave i njen predmet. Naime, budući da ona služi kao sredstvo obezbeđenja potraživanja posredstvom nepokretnosti kao njenog predmeta, ista predstavlja, vrlo izvesno, sigurno i vredno sredstvo obezbeđenja kojim poverilac najpotpunije obezbeđenjuje svoje potraživanje, te iz istog razloga i ne čudi zašto se mnogi subjekti odlučuju za nju prilikom određivanja sredstva obezbeđenja potraživanja koja će zahtevati za zaključenje određenog pravnog posla.