VP advokatska kancelarija • jul 31, 2021
Promet nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini
Kao što su kupovina i prodaja nepokretnosti u poslednjih par decenija naročito aktuelizovane i neminovne, tako je i pitanje uknjižbe istih, a posebno mogućnosti i rizici kupovine neuknjižene nepokretnosti, postala svakako neizbežna tema. Domaće zakonodavstvo i praksa su u tom pogledu više puta menjali stavove i pravila, a više informacija o tome da li je promet nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini moguć pronaći ćete u ovom tekstu..
Pretpostavke za promet nepokretnostima
Translativni prenos prava svojine, tj. prenos prava svojine isključivo na osnovu ugovora o kupoprodaji, gotovo da je apsolutna nepoznanica kontinentalnom pravnom sistemu, a kome pripada i pravni poredak Republike Srbije. Kod nas prihvaćen, konstitutivni prenos prava podrazumeva osnov sticanja – pravni posao kao potreban, ali nedovoljan uslov za prenos prava svojine. Za svojinski prenos potrebno je kumulativno ispunjenje i dodatnog uslova – upis prava u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
Saglasno članu 61. Zakona o državnom premeru i katastru imalac prava na nepokretnosti dužan je da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u nadležni katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod, a upravo taj trenutak uzima se kao pravnorelevantan za sticanje prava svojine.
S tim u vezi, važno je znati da zaključenjem ugovora, isplatom cene i plaćanjem poreza na prenos apsolutnih prava nisu postali vlasnici nepokretnosti, već je za to neophodan i upis stečenog prava u javne knjige o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
Pojam „vanknjižne“ svojine
U pravnom sistemu koji pravo svojine priznaje tek upisom u registar nepokretnosti, tj. katastar nepokretnosti, svojina koja nije upisana u registar nepokretnosti ne postoji. Prema tome, domaće zakonodavstvo, s izuzetkom Zakona o izvršenju i obezbeđenju, ne poznaje institut „vanknjižne“ svojine.
Međutim, u našem pravnom sistemu, sudskoj praksi ali i kolokvijalnom govoru pojam „vanknjižne“ svojine itekako postoji, a svoj nastanak duguje poluvekovnoj tradiciji prava korišćenja naspram prava svojine, ali i nekompletnom i neusaglašenom evidencijom imalaca prava svojine, koja se delimično vodila u zemljišnim knjigama, a delimično u tapijskom sistemu. Uspostavljanje katastra nepokretnosti bio je dugotrajan proces, tokom kog se promet nepokretnosti nije zaustavio, a neuređenoj evidenciji nepokretnosti i prava svojine na istoj naročito je kumovala izgradnja objekata bez odobrenja za izgradnju.
Rame uz rame sa izgradnjom objekata bez odobrenja za izgradnju, menjali su se i propisi koji se tiču legalizacije takvih objekata, te su nadležni organi overe u takvim slučajevima vršili overe uz dostavljanje dokaza da je za određeni objekat predat zahtev za legalizaciju. Međutim, u praksi se pokazalo da je legalizacija bespravno izgrađenih objekata dugotrajan proces, tokom kog se pitanje svojine na izgrađenim i neizgrađenim objektima i posebnim delovima istih redovno završavalo na sudu.
Otuda se u sudskoj praksi odomaćio izraz „vanknjižna“ svojina, kojom se nastoje zaštiti kupci koji poseduju uredno overen ugovor o kupoprodaji, dokaz o isplati cene i koji su u posedu nepokretnosti, zamenjujući uslov upisa svojine u registar nepokretnosti radnjama ispunjenja ugovora o kupoprodaji.
Mogućnosti i ograničenja u prometovanju „vanknjižnom“ svojinom
Samostalnim članom 28. Zakona o izmenama i dopunama zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 83/2018), koji je na snazi počev od 6. novembra 2018. godine, propisano je da je organ nadležan za ozakonjenje dužan da za sve objekte koji su u postupku ozakonjenja po službenoj dužnosti dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, a sve u cilju upisa zabrane otuđenja za te objekte u vidu zabeležbe.
Iz navedenog proizilazi da je počev od 6. novembra 2018. godine, zabranjen promet svih objekata koji su u postupku ozakonjenja, pa je u konkretnom slučaju nužno da vlasnik objekta okonča ovaj postupak, kako bi bio u mogućnosti da dalje raspolaže i objektom i zemljištem na kome se objekat nalazi. Shodno odredbi člana 36. Zakona, danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču se uslovi za upis prava svojine u nadležni katastar nepokretnosti. Tek nakon što organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, na osnovu pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju upiše pravo svojine na objektu, vlasnik objekta će moći da otuđi isti.
Izuzetak od pravila – promet „vanknjižne“ svojine u postupku izvršenja
U izvršnom postupku, u cilju zaštite poverilaca odstupa se od opštih pravila o sticanju prava svojine, te ne postoji prepreka da se izvršenje, ukoliko je to potrebno radi namirenja, sprovede i na nepokretnostima koje nisu upisane u javne knjige, a koje su u svojini izvršnog dužnika.
Zakonom o izvršenju i obezbeđenju („Sl. glasnik RS“, br. 106/2015, 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje i 54/2019), članom 209. dozvoljeno je prometovanje nelegalnim objektima kroz izvršni postupak, odnosno sprovođenje izvršenja na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini.
Zakon je indirektno regulisao i sporno pravno pitanje koje se tiče prodaje takozvanih objekata koji se nalaze u postupku legalizacije (bespravno sagrađeni objekti) tako što je predvideo da, ako izvršni poverilac u predlogu za izvršenje kao predmet izvršenja predloži zgradu ili deo zgrade koji nisu upisani u javnu knjigu i u pogledu kojih se upis ne može izvršiti, uz izjavu da se upis ne može izvršiti, nadležni sud će na predlog izvršnog poverioca, rešenjem dozvoliti izvršenje na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini izvršnog dužnika, ako izvršni poverilac dostavi ili označi, kao dokaz o „vanknjižnoj“ svojini, građevinsku dozvolu koja glasi na ime izvršnog dužnika, ili ako ne postoji građevinska dozvola ili ona ne glasi na ime izvršnog dužnika, onda neku drugu ispravu kojom se dokazuje „vanknjižna“ svojina izvršnog dužnika – ugovor o kupoprodaji ili poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju i dr.
Ko je, saglasno odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju, nadležan da odredi sprovođenje izvršenja na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini?
Prema odredbama Zakona, nadležnost za odlučivanje poverena je i sudu i javnom izvršitelju. Ovlašćenje suda proizlazi iz člana 3. stava 2. Zakona o izvršenju i obezbeđenju, budući da je sud isključivo nadležan da na osnovu izvršne ili verodostojne isprave odlučuje o predlogu za izvršenje. Stoga je sud nadležan da u inicijalnoj fazi postupka kada se odlučuje o predlogu za izvršenje, odredi i izvršenje na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini, pod uslovima iz člana 209. Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
Javni izvršitelj saglasno članu 3. stav 3. Zakona o izvršenju i obezbeđenju odlučuje o predlogu za izvršenje na osnovu verodostojne isprave radi namirenja novčanog potraživanja nastalih iz komunalnih i srodnih delatnosti, te u tom slučaju takođe, ako su ispunjeni uslovi iz člana 209. Zakona o izvršenju i obezbeđenju može odrediti izvršenje na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini ukoliko je takvo sredstvo izvršenja predloženo od strane izvršnog poverioca.
Osim navedenog, saglasno članu 58. stav 1. Zakona o izvršenju i obezbeđenju, javni izvršitelj je ovlašćen da na predlog izvršnog poverioca zaključkom promeni sredstvo i predmet izvršenja koji je predložio izvršni poverilac i odredi da se izvršenje nastavi i drugim sredstvima i predmetima, pa tako i na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini izvršnog dužnika.
Pošto postupajući organ donese rešenje o izvršenju na nepokretnosti koja je u „vanknjižnoj“ svojini izvršnog dužnika, nepokretnost popisuje javni izvršitelj na sastanku za popis na koji poziva izvršnog poverioca i dužnika, lica sa čijim se nepokretnostima graniči nepokretnost koja je određena kao predmet izvršenja, kao i neposrednog držaoca nepokretnosti, ako to nije izvršni dužnik. Zapisnik o popisu nepokretnosti, sačinjen na opisani način ima značaj upisa izvršenja, odnosno ima dejstvo kao upis zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti i objavljuje se na elektronskoj oglasnoj tabli Komore. Logičnim sledom stvari, u datoj situaciji nema mesta upisu zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar nepokretnosti jer i sam objekat, odnosno nepokretnost koja je predmet izvršenja nije upisana u katastar nepokretnosti.
Prema opštevažećim pravilima, nepokretnost se prodaje na najviše dva javna nadmetanja. Prvo javno nadmetanje održava se u roku koji ne može biti kraći od 15, niti duži od 30 dana od dana objavljivanja zaključka o prodaji nepokretnosti na javnom nadmetanju na elektronskoj oglasnoj tabli Komore, odnosno portalu elektronske prodaje. Početna cena nepokretnosti na prvoj javnoj prodaji odgovara iznosu od 70% procenjene vrednosti nepokretnosti. U slučaju da nepokretnost nije prodata prvim javnim nadmetanjem, neuspeh aukcije javni izvršitelj konstatuje rešenjem, a potom zakazuje drugo javno nadmetanje, koje se ima odigrati u roku ne kraćem od 15, odnosno ne dužem od 30 dana od dana održavanja prvog javnog nadmetanja. Na drugo javnom nadmetanju nepokretnost ne može biti prodata ispod 50% procenjene vrednosti.
Kakva su prava najuspešnijeg ponuđača na javnoj prodaji „vanknjižne“ nepokretnosti i koje su posledice sticanja svojine na takvim objektima?
Javni izvršitelj je dužan da odmah po isplati prodajne cene donese zaključak o predaji nepokretnosti, a koji pored naloga neposrednom držaocu nepokretnosti da preda državinu nepokretnosti kupcu, sadrži i nalog za upis stečenog prava u nadležne javne knjige. Sledstveno tome, zaključak o predaji je osnov za upis stečenog prava na nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini u katastar nepokretnosti, a put do uknjižbe vodi kroz postupak ozakonjenja. Upis vanknjižno stečenog prava u javne knjige ima posebnu važnost, prevashodno posmatrano iz ugla zaštite, ali i iz ugla daljeg raspolaganje pravom.
Ako je u rešenju o izvršenju kao predmet izvršenja naznačen „vanknjižnji“ objekat u izgradnji, kupac takve nepokretnosti, koji nastoji da figurira kao novi investitor i nastavi sa izgradnjom predmetnog objekta, saglasno odredbama člana 141. Zakona o planiranju i izgradnji, je obavezan da pribavi izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli koja će glasiti na njegovo ime. To podrazumeva da uz podneti zahtev nadležnom organu za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli novi investitor prilaže ugovor o kupovini građevinskog zemljišta, odnosno objekta u izgradnji, odnosno drugi pravni osnov o sticanju prava svojine na građevinskom zemljištu, odnosno objektu u izgradnji, sa dokazom o plaćenom odgovarajućem porezu u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu. Po razmatranju podnetog zahteva, ukoliko su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi, Rešenje o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, nadležni organ izdaje u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva, a izmenjeno Rešenje sadrži podatke u pogledu imena, odnosno naziva investitora, dok u ostalim delovima ostaje nepromenjeno.
U situaciji u kojoj je istekao rok važenja građevinske dozvole, što će često biti slučaj, ukoliko objekat nije izgrađen, kupac na javnoj prodaji mora pribaviti novu građevinsku dozvolu i tako završiti objekat i izdejstvovati upotrebnu dozvolu i upis nepokretnosti u katastar.
Na ovaj način data je mogućnost izvršnom poveriocu da predloži prodaju nepokretnosti u „vanknjižnoj“ svojini, a imajući u vidu da u Republici Srbiji postoji veliki broj takvih objekata, to je u brojnim slučajevima predstavljalo jedino rešenje za izvršne poverioce da namire svoja potraživanja.
Zaključak
Gore izneta zakonska rešenja i široko postavljen predmet izvršenja potvrđuje osnovnu premisu i cilj postupka izvršenja – pouzdano i efikasno namirenje novčanog ili nenovčanog potraživanja izvršnog poverioca sadržanog u izvršnoj ili verodostojnoj ispravi. Iako se ovim odstupa od opštih pravila za promet nepokretnosti, jasno je da bi suprotno rešenje značilo pogodovanje onim izvršnim dužnicima čije pravo svojine nije upisano u katastru nepokretnosti, za šta se ne može naći adekvatan osnov.
Prema tome, iako se pred javnim beležnikom ne može zaključiti ugovor kojim se prometuje nepokretnostima u „vanknjižnoj“ svojini, ovaj promet je ipak moguć u izvršnom postupku. Kada se ima u vidu da pravo svojine u sebi sadrži pravo korišćenja, ubiranja plodova i prometovanja nepokretnosti, sticanje „vanknjižne“ svojine u izvršnom postupku kupcu svakako neće obezbediti poslednje navedeno. Međutim, za kupce koji nepokretnost kupuju radi sopstvene upotrebe, bez namere daljeg prometovanja, kupovina nepokretnosti u izvršnom postupku nesumnjivo predstavlja izuzetak u odnosu na opšte pravilo.
U svakom slučaju, mišljenja smo da ovaj izuzetak ne treba produbljivati i da imperativ domaćeg pravnog sistema svakako bude legalizacija bespravno izgrađenih objekata i uređivanje katastra nepokretnosti, kako bi se promet nepokretnosti vršio u maksimalan nivo pravne sigurnosti.