Andrea Bačanek • okt 24, 2023
Odluka Narodne banka Srbije privremeno olakšala položaj korisnika stambenih kredita
Na sednici Izvršnog odbora, koja je održana prethodnog meseca, Narodna banka Srbije donela je Oduku o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima („Sl. glasnik RS“, br. 78 od 12. septembra 2023. godine). Ova odluka, koja ima za cilj olakšavanje položaja korisnika stambenih kredita, imaće značajan uticaj na celokupno tržište stambenih kredita, a u nastavku ćemo detaljnije izložiti njene najvažnije aspekte, kao i potencijalne efekte koje će imati.
Jedna od ključnih tačaka ove odluke je ograničavanje kamatnih stopa za dužnike koji su korisnici prvog stambenog kredita s promenljivom kamatnom stopom, a čiji ugovoreni iznos ne prelazi 200.000 evra. Ovi dužnici će imati privremeno ograničenu nominalnu kamatnu stopu za narednih 15 meseci, počev od oktobarske rate. Bankama nije dozvoljeno da od dužnika potražuju razliku u kamati usled primene ove odluke. To znači da će ovi dužnici plaćati niže rate kredita u tom periodu, što će olakšati njihovu finansijsku situaciju.
Za stambene kredite koji su odobreni zaključno sa 30. julom 2022. godine, postavljeno je ograničenje na nominalnu kamatnu stopu od 4,08%. Ovo ograničenje će rezultirati umanjenjem rata kredita za ove dužnike, i to u rasponu od 10% do više od 25%. Kod stambenih kredita koji su odobreni od 31. jula 2022. godine do stupanja na snagu Odluke, a čija je inicijalna kamatna stopa veća od 4,08%, korisnici će zaključno s decembrom 2024. godine plaćati umanjenu ratu kredita s kamatom iz prvobitnog plana otplate. Ova mera ima za cilj da zaštiti postojeće dužnike od naglog rasta kamatnih stopa i omogući im stabilnost u otplati kredita.
Važno je napomenuti da se ove mere primenjuju samo u smislu ograničenja daljeg rasta kamatnih stopa. Ako dođe do snižavanja promenljivih kamatnih stopa, banke će biti u obavezi da usklade iznos rate u skladu sa zaključenim ugovorom o stambenom kreditu.
Osim toga, odluka Narodne banke Srbije postavlja ograničenja za stambene kredite koji se odobravaju nakon stupanja na snagu ove odluke. Za kredite s promenljivom kamatnom stopom, bankama je naloženo da fiksni deo nominalne kamatne stope (maržu banke) ne postavljaju više od 1,1% do 31. decembra 2024. godine, a nakon tog perioda, ovaj deo će biti utvrđen ugovorom o kreditu. Za stambene kredite s fiksnom kamatnom stopom, banka može odobriti kredit uz nominalnu kamatnu stopu do 5,03%.
Još jedna važna tačka ove odluke je omogućavanje svim korisnicima stambenih kredita, uključujući i one sa fiksnom kamatnom stopom, da prevremeno otplate kredit bez plaćanja naknade za prevremenu otplatu. Ova mera je posebno korisna za dužnike i može im uštedeti znatne troškove.
Takođe, banke su dužne dostaviti novi plan otplate kao i obaveštenje o načinu primene umanjene kamatne stope svim dužnicima na koje se odnosi ova odluka.
Iako navedene mere imaju za cilj da spreče negativne efekte rasta kamatnih stopa na dužnike, ova odluka izazvala je pitanja u javnosti o njenoj zakonitosti i pravičnosti. Argumenti se odnose na selektivnost mera koje se primenjuju na određenu grupu kredita, kao i na potencijalno mešanje u ugovorne odnose koji su regulisani Zakonom o obligacionim odnosima.
Dodatno, intervenisanje po pitanju kamatnih stopa od strane regulatornih tela može se smatrati problematičnim s aspekta pravičnosti i slobode tržišta. Odluka koju je donela Narodna banka Srbije ojačava disbalanse na tržištu kredita i postavlja ozbiljna pitanja o ravnoteži između državne regulacije i prirodne dinamike finansijskih tržišta.
Zanimljivo će biti pratiti kako će banke reagovati na ovu odluku. Jedna od mogućih reakcija banaka može biti smanjenje kamatnih stopa na štednju građana i poslovnih subjekata. Ovakav korak bi se verovatno preduzeo kako bi se kompenzovao potencijalni gubitak u kamatnom rasponu za stambene kredite. Međutim, ovo bi moglo imati dublje posledice na građane koji štede, jer bi se njihov prinos mogao smanjiti.
Kroz ovu odluku, banke će takođe verovatno početi da dodatno uzimaju u obzir pravne rizike pri odobravanju novih kredita. Postoji realan strah da bi regulator u svakom trenutku mogao uticati na profitabilnost banaka, što bi moglo dovesti do opreznijeg pristupa u odobravanju kredita. Ovo bi se svakako moglo odraziti na sposobnost građana da dobiju pristup finansijskim sredstvima za svoje potrebe.
Problemi koji se javljaju u vezi s ovom odlukom proširuju se izvan njenih trenutnih efekata, postavljajući pitanje o celokupnoj dinamici tržišta, ali i o tome da li je pravično postupiti prema jednoj grupi dužnika, dok se drugi, koji nisu obuhvaćeni merama, suočavaju sa stambenim kreditima pod nepromenjenim uslovima.
Naravno, neophodno je razumeti da su ove mere predviđene s namerom da se zaštite građani i osigura stabilnost na tržištu stambenih kredita. Međutim, dok se namera regulatora vodi zaštitom interesa građana, pitanje ostaje koliko će se ove mere zaista pozitivno odraziti u praksi. Ovakva dilema svakako postavlja izazov u balansiranju između neophodnosti zaštite građana i hitnih ekonomskih potreba sa jedne strane, i pravičnosti i načela slobodnog tržišta sa druge.