Odgovornost investitora u svojstvu prodavca, izvođača radova i…

Kupovina stana predstavlja jednu od najznačajnijih životnih i finansijskih odluka. Zbog toga je pitanje odgovornosti za nedostatke stana – naročito one koji utiču na solidnost i bezbednost građevine – od izuzetnog pravnog i praktičnog značaja. U praksi se često postavlja pitanje ko snosi odgovornost kada se nakon primopredaje pojave ozbiljni građevinski nedostaci, poput prokišnjavanja krova, prodora vlage ili pucanja konstrukcije na zgradi, usled čega dođe do nastanka štete i na stanovima kao posebnim delovima.

Ovim tekstom daje se pregled odgovornosti investitora u svojstvu prodavca ali i izvođača radova i projektanta angažovanih od strane investitora, kao i pravnih mogućnosti koje stoje na raspolaganju kupcu, u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima (ZOO) i važećom sudskom praksom.

Ugovor o kupoprodaji kao polazna tačka

Prvi korak u svakom konkretnom slučaju jeste pažljiva analiza ugovora o kupoprodaji. Ugovorne strane mogu predvideti posebna pravila o odgovornosti za nedostatke, ali takve odredbe ne mogu derogirati imperativne norme ZOO.

Članom 486 ZOO definisano je da ugovarači mogu ograničiti ili sasvim isključiti prodavčevu odgovornost za materijalne nedostatke stvari ali ugovorne odredbe kojima se ograničava ili isključuje odgovornost prodavca za materijalne nedostatke ništavne su ako je:

• prodavcu nedostatak bio poznat, a o njemu nije obavestio kupca, ili
• prodavac takvu odredbu nametnuo koristeći svoj dominantan ili monopolski položaj.

Čak i kada se kupac odrekne prava na raskid ugovora, on zadržava ostala prava koja proističu iz odgovornosti za nedostatke.

Pojam i vrste nedostataka stana

Nedostaci stana mogu biti:

• Materijalni (fizički) nedostaci – kada stan nema potrebna svojstva za redovnu upotrebu, kada ne odgovara ugovoru ili projektu, odnosno kada je izgrađen suprotno tehničkim propisima (npr. vlaga, loša hidroizolacija, pukotine, nekvalitetna stolarija).
• Pravni nedostaci – kada pravo kupca na stan ograničava ili osporava treće lice (npr. neuknjiženost, postojanje hipoteke ili spora).

Ovom prilikom ćemo izdvojiti nedostatke koji se tiču solidnosti građevine, koji imaju najstroži režim odgovornosti za materijalne nedostatke.

Odgovornost investitora kao prodavca

Kada je stan stečen teretnim pravnim poslom (najčešće kupoprodaja), investitor se prema kupcu nalazi u položaju prodavca i odgovara po pravilima članova 478–500 ZOO.

Prodavac odgovara za nedostatke koji su postojali u trenutku prelaska rizika na kupca, bez obzira na to da li je za njih znao, ali i za one materijalne nedostatke koji se pojave posle prelaza rizika na kupca ako su posledica uzroka koji je postojao pre toga.

U slučaju vidljivih nedostataka, kupac je dužan da primljenu stvar na uobičajeni način pregleda ili je da na pregled, čim je to prema redovnom toku stvari moguće, i da o vidljivim nedostacima obavesti prodavca u roku od osam dana (kod ugovora u privredi bez odlaganja), inače gubi pravo koje mu po tom osnovu pripada. Kada je pregled izvršen u prisustvu obeju strana, svoje primedbe zbog vidljivih nedostataka saopštiti prodavcu odmah, inače gubi pravo koje mu po tom osnovu pripada.

U slučaju skrivenih nedostataka, tj. kad se posle prijema stvari pokaže da stvar ima neki nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom kupac je dužan, pod pretnjom gubitka prava, da o tom nedostatku obavesti prodavca u roku od osam dana računajući od dana kad je nedostatak otkrio, a kod ugovora u privredi bez odlaganja. Prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto protekne šest meseci od predaje stvari, izuzev kad je ugovorom određen duži rok.

Međutim, član 488. ZOO, koji definiše prava kupca, pooštrava odgovornost prodavca i važan je za našu temu, te ćemo se sada baviti njegovom analizom.

Ovim članom je definisano da kupac koji je blagovremeno i uredno obavestio prodavca o nedostatku može tražiti:

1. otklanjanje nedostatka ili predaju stvari bez nedostataka;
2. sniženje kupoprodajne cene;
3. raskid ugovora, ali samo ako je prethodno ostavio prodavcu naknadni primereni rok za ispunjenje ugovora (u slučaju bitnog nedostatka, tj. ukoliko se ispostavi da je stan faktički neupotrebljiv što je u praksi redak slučaj i teško dokazivo).

U svakom od ovih slučajeva kupac ima pravo i na naknadu štete.

Za naknadu štete na drugim dobrima kupca, ključan je stav 3) ovog člana kojim je definisano da  pored toga, i nezavisno od toga, prodavac odgovara kupcu i za štetu koju je ovaj zbog nedostatka stvari pretrpeo na drugim svojim dobrima, i to prema opštim pravilima o odgovornosti za štetu.

Ovo znači da, iako šteta nastaje u vezi sa ugovorom o prodaji, šteta koju kupac pretrpi na drugim svojim dobrima usled nedostatka stvari ne predstavlja štetu nastalu povredom ugovorne obaveze, jer zakon izričito upućuje na primenu opštih pravila o odgovornosti za štetu. Time se ova odgovornost izuzima iz ugovornog režima, pa se na potraživanje naknade štete primenjuju opšti rokovi zastarelosti iz ZOO (tri godine od saznanja za štetu i učinioca, odnosno pet godina od nastanka štete). U skladu sa opštim pravilima, teret dokazivanja je na kupcu, koji mora dokazati postojanje štete, uzročnu vezu između nedostatka stvari i nastale štete, kao i odgovornost prodavca, u meri u kojoj se ona zahteva.

Treba posebno imati u vidu da se prava kupca koji je blagovremeno obavestio prodavca o postojanju nedostatka gase se po isteku jedne godine, računajući od dana odašiljanja obaveštenja prodavcu, izuzev ako je prodavčevom prevarom kupac bio sprečen da ih upotrebi. Međutim, kupac koji je blagovremeno obavestio prodavca o postojanju nedostatka može posle proteka ovog roka, ako još nije isplatio cenu, istaći svoj zahtev da se cena snizi ili da mu se naknadi šteta kao prigovor protiv prodavčevog zahteva da mu se isplati cena, u skladu sa članom 500. ZOO.

Odgovornost izvođača radova i projektanta

Odgovornost za nedostatke građevine definisana je članovima 641–647 ZOO koje definišu ugovor o građenju, ali i članovima 614–621 ZOO koje definišu ugovor o delu.

Za našu temu od posebnog značaja je član 642 ZOO, kojim je propisano da svaki kasniji sticalac građevine ili njenog dela ima pravo da neposredno od izvođača zahteva otklanjanje nedostataka u istom obimu u kojem bi to pravo imao investitor, ali s tim da docnijim sticaocima ne teče novi rok za obaveštenje i tužbu, već im se uračunava rok prethodnika.

Imajući u vidu da se za odgovornost za nedostatke građevine primenjuju odgovarajuće odredbe ugovora o delu, ukoliko se pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom, naručilac (ili kupac u slučaju prodaje) se može pozvati na njega, pod uslovom da o njemu obavesti poslenika što pre, a najduže u roku od mesec dana od njegovog otkrivanja. Istekom 2 godine od prijema obavljenog posla, kupac se više ne može pozvati na nedostatke.

Izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji se tiču njene solidnosti, ukoliko bi se ti nedostaci pokazali za vreme od deset godina od predaje i prijema radova.  Isto važi i za projektanta ako nedostatak građevine potiče od nekog nedostatka u planu.

Kada je reč o nedostacima koji se tiču solidnosti građevine, odgovornost izvođača i projektanta:

• traje deset godina od predaje i prijema radova (član 644 stav 1 ZOO).
• ne može se ugovorom isključiti niti ograničiti (član 644 stav 5 ZOO),

Investitor kao naručilac ili drugi sticalac dužan je o nedostacima obavestiti izvođača i projektanta u roku od šest meseci od kad je nedostatak ustanovio, inače gubi pravo da se pozove na njega.

Pravo naručioca ili drugog sticaoca prema izvođaču, odnosno projektantu po osnovu njihove odgovornosti za nedostatke za solidnost građevine prestaje za godinu dana računajući od dana kad je naručilac, odnosno sticalac obavestio projektanta, odnosno izvođača o nedostatku.

Kad su za štetu odgovorni izvođač i projektant, odgovornost svakog od njih određuje se prema veličini njegove krivice.

Treba naglasiti i da naručilac koji je poslenika na vreme obavestio o nedostacima izvršenog posla ne može svoje pravo ostvariti sudskim putem po isteku godine dana od učinjenog obaveštenja. Ali i po isteku tog roka naručilac može, ako je o nedostacima blagovremeno obavestio poslenika, prigovorom protiv poslenikovog zahteva za isplatu naknada istaći svoje pravo na sniženje naknada i na naknadu štete, u skladu sa članom 616 ZOO.

Zaključak

Odgovornost za nedostatke stana, naročito one koji se tiču solidnosti i bezbednosti građevine, u ZOO je postavljena strogo i višeslojno. U cilju efikasne zaštite kupca, zakon obezbeđuje prava prema investitoru kao prodavcu, ali i prema izvođaču radova i projektantu, pri čemu se ove odgovornosti mogu kumulirati u zavisnosti od prirode i uzroka nedostatka.

1. Prava kupca prema prodavcu (investitoru)

Kupac koji je blagovremeno i uredno obavestio prodavca o postojanju nedostatka, ali samo u slučaju da su se ovi nedostaci pokazali u roku od 6 meseci, ima pravo da zahteva:

• otklanjanje nedostatka ili predaju stvari bez nedostataka;
• sniženje kupoprodajne cene;
• raskid ugovora u slučaju bitnog nedostatka;

Međutim, kupac ima pravo na naknadu štete zbog nedostatka stvari koja je nastala na drugim dobrima kupca, prema opštim pravilima o odgovornosti za štetu u roku od tri godine od saznanja za štetu i učinioca, odnosno pet godina od nastanka štete.

2. Prava kupca prema izvođaču radova i/ili projektantu

Kupac, kao kasniji sticalac posebnog dela građevine, ima pravo da:

• zahteva otklanjanje nedostataka građevine neposredno od izvođača radova u roku od 2 godine od prijema obavljenog posla od starene naručioca, a u roku od 10 godina neposredno od izvođača i/ili projektanta za nedostatke koji se tiču njene solidnosti;
• zahteva naknadu štete nastale usled nedostataka u izgradnji.

Napomenućemo da zakon pravi razliku između ugovorne odgovornosti za nedostatke same stvari i odgovornosti za štetu nastalu na drugim dobrima kupca, koja se podvrgava opštim pravilima o odgovornosti za štetu, sa posebnim pravilima o teretu dokazivanja i rokovima zastarelosti.

Imajući u vidu stroge rokove i složenost pravnih režima, pravilna pravna kvalifikacija zahteva i blagovremeno postupanje kupca od presudnog su značaja za punu i delotvornu zaštitu njegovih prava.