Jovana Čapaković • 29. oktobar 2025.
Novi zakon o upisu vlasnika nelegalno izgrađenih objekata – kraj višedecenijskog problema?
24. oktobra 2025. godine stupio je na snagu Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji bi trebalo da omogući upis vlasnika nelegalno izgrađenih objekata. Reč je o pokušaju države da konačno zatvori poglavlje nelegalne gradnje i obezbedi pravnu sigurnost na tržištu nepokretnosti.
Zakon omogućava upis većine objekata sagrađenih i vidljivih do donošenja zakona, osim onih izgrađenih na zemljištu javne namene, u zonama zaštite prirodnih i kulturnih dobara, vodoizvorišta i sličnim područjima, gde se pravo svojine automatski upisuje u korist Republike Srbije. Odredbe zakona jasno definišu šta sve može biti predmet evidentiranja i na koje objekte se primenjuje, te je u tom smislu obuhvaćen široki spektar situacija u kojima iz različitih razloga nije usana nepokretnost i pravo svojine na istoj, od čega je najznačajnije da se primenjuje na objekte, delove objekta, posebne delove objekta izgrađenih na građevinskom zemljištu (izuzetno poljoprivrednom i šumskom) bez tada neophodne zakonske dokumentacije odnosno suprotno zakonu ili na one nepokretnosti izgrađene u vreme kada nisu postojali propisi koji su se odnosili na izdavanje građevinskih dozvola i dr…
Pravo svojine upisivaće se kako na objektima tako i na zemljištu ispod objekta.
Postupak prijave biće u potpunosti digitalizovan.
Lokalne samouprave dužne su da u roku od 45 dana od dana stupanja zakona na snagu (do 08.12.2025. godine) dostave Agenciji za prostorno planiranje digitalni zoning plan koji sadrži obeležene zone postojeće ili planirane površine javne namene ili javne površine koje su u obaveznoj javnoj svojini, zemljište u režimu javnog korišćenja, zone zaštite prirodnog i kulturnog dobra od velikog značaja i kulturnog dobra od izuzetnog značaja kao i zone sa objektima upisanim u Listu svetske kulturne baštine ili na samom kulturnom dobru, granice druge zone zaštite prirodnog dobra, zone javnog vodnog dobra, zone pružnog pojasa i zone sanitarne zaštite vodoizvorišta, kao i zone za utvrđivanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Cilj dostavljanja zoning planova je da se na jasan način odvoje one nepokretnosti u odnosu na koje se neće vršiti evidentiranje prava vlasništva nad njima u skladu sa odredbama ovog Zakona i koje će postati javna svojina.
Nakon dostavljanja zoning planova od strane lokalnih samouprava počinje da teče rok od 60 dana (do 06.02.2026. godine) u kojem vlasnici putem digitalne platforme podnose prijave za evidentiranje svojih objekata i upis prava svojine. Prijava se podnosi za svaku nepokretnost posebno.
Za lica koja iz opravdanih razloga ne podnesu prijavu u tom roku, predviđena je mogućnost naknadnog podnošenja u periodu od godinu dana.
Zakon precizira kako se postupa u zavisnosti od vlasništva nad zemljištem:
- Ako je objekat izgrađen na zemljištu u javnoj svojini pored prava svojine na objektu, evidentiraće se i upis prava svojine na zemljištu ispod objekta;
- Ako je objekat izgrađen na sopstvenom zemljištu podnosioca prijave, upis prava svojine se vrši nesmetano, nakon provere dokaza. Na isti način tretira se upisano pravo korišćenja;
- U slučajevima kada je objekat izgrađen na zemljištu koje je u privatnoj svojini drugog lica, a podnosilac prijave nema dokaz o pravu svojine na tom zemljištu, Agencija obaveštava da nisu ispunjeni uslovi za upis i upućuje ga da u roku od pet godina reši pitanje svojine pred nadležnim organom. Ako u tom postupku vlasnik objekta ne uspe da dokaže pravo svojine, vlasnik zemljišta ima pravo da zahteva uklanjanje objekta.
- Kada je zemljište u svojini društvenog preduzeća u stečaju a podnosilac prijave je priložio akt nadležnog organa ili drugu ispravu o sticanju prava na zemljištu, koja nije podobna za upis prava svojine u katastar nepokretnosti. Tada Agencija može izdati potvrdu o upisu prava svojine na objektu, uz zabeležbu obaveze da vlasnik u roku od pet godina upiše i pravo svojine na zemljištu.
- U svim slučajevima gde postoji više prijava za isti objekat, Agencija potvrđuje pravo onome ko dostavi nesporan dokaz o vlasništvu. Ako nije moguće utvrditi vlasnika, podnosioci prijava se upućuju da prethodno reše vlasnički status zemljišta i objekta prije nastavka upisa.
Nakon provere podataka, Agencija izdaje potvrdu na osnovu koje Republički geodetski zavod direktno vrši upis prava svojine.
Takođe, predviđeno je i da Republički geodetski zavod upise vršiti prekoredno, bez donošenja upravnih rešenja i bez naplate taksi, čime se očekuje brža i efikasnija realizacija postupka.
Investitori će plaćati naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta, dok građani plaćaju posebnu naknadu u rasponu od 100 do 1.000 evra, zavisno od zone i vrste objekta. Pojedine kategorije — lica sa invaliditetom, borci, porodice sa troje i više dece, samohrani roditelji i korisnici socijalne pomoći — oslobođeni su plaćanja.
Ostaje da se vidi da li će zakon u praksi zaživeti efikasno i digitalno, ili će njegova primena otvoriti nova pitanja u sprovođenju ovog, za državu, javnog interesa od posebnog značaja.